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公告]华东科技:南京中电熊猫晶体科技有限公司搬迁损失项目资产

2018-09-21 09:04

  第一部分:关于《资产评估说明》使用范围的声明 ............................................................................................. 1

  第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................................. 2

  第三部分:评估目的、评估对象与评估范围说明 .................................................................................................. 3

  一、评估目的 .............................................................................................................................................................. 3

  二、评估对象和范围 ................................................................................................................................................. 3

  第四部分:资产清查核实情况说明 ............................................................................................................................ 4

  一、资产清查核实内容 ............................................................................................................................................. 4

  二、资产分布情况及特点 ........................................................................................................................................ 4

  三、影响资产清查的事项 ........................................................................................................................................ 4

  四、资产清查的过程与方法 .................................................................................................................................... 4

  五、资产清查结论 ...................................................................................................................................................... 5

  第五部分 评估技术说明 ............................................................................................................................................. 6

  第六部分 评估结论及其分析 .................................................................................................................................... 26

  一、评估结论 ......................................................................................................................... 错误!未定义书签。

  本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使

  用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,

  本部分内容由资产评估委托方和产权持有者---南京中电熊猫晶体科技有限公司

  南京华东电子集团有限公司位于华电路1号的厂房拟进行搬迁,需对房地产租赁

  方南京中电熊猫晶体科技有限公司因搬迁发生的损失给予补偿,本次评估系为该经济

  具体评估范围为南京中电熊猫晶体科技有限公司申报的房屋装修、厂房租赁合同

  权益损失、不可搬迁设备类资产的搬迁损失、可搬迁并需专业拆卸设备类资产的搬迁

  资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象和评

  沃克森(北京)国际资产评估有限公司接受南京中电熊猫晶体科技有限公司的委

  托,对南京中电熊猫晶体科技有限公司纳入评估范围的搬迁资产进行了检查复核。抽

  查复核的资产包括房屋装修、房屋租赁合同权益、不可搬迁设备类资产、可搬迁并需

  纳入本次评估范围的资产主要为房屋装修、房屋租赁合同权益、不可搬迁设备类

  2、纳入本次评估范围的设备类资产的数量、购臵日期、启用日期等参数及可搬

  迁并需专业拆卸设备与不可搬迁设备的划分,均以委托方和被评估单位在实地核实的

  3、纳入本次评估范围房屋装修工程量等参数由委托方和产权持有方在实地测量

  由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异,未在本公

  根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,依据国家有关法

  律规定和公司规范化的要求,按照资产评估委托书所约定的事项,评估人员业已实施

  了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要

  2013年 6月15日评估组专业主要负责人进入现场,在辅导企业填表的同时,对

  企业的资产分布情况进行了解,在企业相关人员的配合下对该搬迁资产进行了清查。

  1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集,准备应向评估机构提供的资料;

  按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单,

  细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技

  评估人员通过翻阅有关资料,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔

  依据资产评估明细表、评估调查表,对申报资产进行现场调查。在现场调查过程

  中,查阅了搬迁资产所对应产品或设备的运行记录、运行日志等技术资料和文件,并

  根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细表,以做到“表”、“实”相符。

  对评估范围内的设备的产权进行调查,以确认作到产权清晰。经过核实,该搬迁

  资产均系企业自主研发的成果。评估是在调查核实产权的基础上进行的,产权持有者

  此次清查,采取与企业相关人员座谈和现场调查相结合的方法了解该搬迁资产的

  本次评估范围为臵于评估基准日该公司辖区内的所有的设备,分为可搬迁设备和

  不可搬迁设备。此次申报的设备资产账面原值 161,929,465.77元,账面净值56,021,885.94

  南京晶体科技有限公司主要产品是石英晶体谐振器、振荡器、滤波器、TCXO。

  公司先后经历了4次扩产,拥有从日本和美国进口的成套石英晶体生产线,是全国最

  从晶片清洗设备-多种超声波清洗机、晶中上片-上片机、溅射镀膜-溅射镀膜机、

  导电胶固化-导电胶固化炉、強激励-強璬励机、频率调整-频率微调机、真空退火-真空

  退火炉、预焊-预焊机、平行封焊-平行封焊机、粗漏捡查-粗漏试验机、回流焊-回流炉、

  细漏检查-细漏测试仪、老化-老化烘箱、分选-自动分选机、打标-激光打标机、包装-

  经现场清点勘查,涉及搬迁的设备共868项1111台套。其中,不可搬迁的设备

  (1)根据委估资产的具体特点,制定评估综合计划和程序计划,确定重要的评

  (2)根据委托评估资产特点评估人员对被评估单位申报的资产进行清查和评估。

  根据此次评估业务的具体情况,按照评估程序准则和其他相关规定的要求,评估

  人员通过询问、核对、检查、抽查等方式进行实地调查,从各种可能的途径获取评估

  对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据;根据评估

  对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选取相应的

  造成的不可搬迁设备的价值损失,即截至评估基准日不可搬迁设备的评估价值。

  对于主体部分由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸

  对于主体部分可拆卸、且搬迁后经安装、调试及修复后能达到原生产工艺要求的

  设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用和资金

  设备的重臵价值=设备购臵价+运杂费+基础费+安装调试费+其他费用+资金成本

  对于国产设备,单位价值较大的重点设备主要通过多种询价渠道获取价格信息,

  并结合查阅近期报价手册、资料,经过比照综合确定其购臵价;单位价值较小的一般

  设备主要采用查阅近期价格手册方式确定其购臵价,对于无法查询价格的设备,以原

  发票购臵价为基数,用国内工业品出厂价格指数进行调整修正来确定其购臵价。

  对于进口设备,首先考虑替代性原则,在规格型号、性能指标相同或相近,并经

  济适用的情况下,一般采用调整后的国内设备购臵价;对于无法替代的进口设备,能

  够从国内市场上询价的,在国内市场现行市价的基础上,确定其购臵价;对于国内市

  场上难以询价的,主要通过查阅并核对原进口合同及依据近期同类设备的有关资料,

  分析价格趋势,确定 CIF 价,并按政策规定和实际情况考虑相关的进口环节发生的

  税费,如:关税、增值税、银行财务费、外贸手续费、海关监管费(减免税时才取计)、

  对于安调费率和基础费率,参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指

  标》(1995年版)、设备合同中约定内容综合测算确定。合同中若包含上述费用,则不

  前期费用及其他费用包括勘查设计费、招投标费、工程监理费、建设单位管理费、

  可行性研究费、www.k8.com日本“大创”10元店染发剂发现致癌物200万产品被召回。环境影响评价费等,根据相关文件测算出本次评估项目的前期费用及

  资金成本=(设备购臵价格+运输费+基础费+安装调试费+其他费用)×贷款利率×工

  设备重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本

  依据国家有关的经济技术、财税等政策,以调查核实的各类设备的使用寿命,以

  现场查看所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础,结合行业特

  对于设备中的大型、关键设备,通过对设备使用状况的现场查看,查阅有关设备

  的运行状况、主要技术指标等资料,以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该

  设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况,并考虑有关各类设备的实际使用年限

  的规定,以及该设备的已使用年限等因素,合理确定设备的综合成新率。综合成新率

  对于一般中小型设备,根据设备的工作环境,现有技术状况,结合其经济寿命年

  现场查看成新率:在现场工作阶段评估人员通过现场观测,并向操作人员了解设

  备现时技术性能状况。根据对设备的现场查看,结合设备的使用时间,实际技术状态、

  生的为保证可搬迁设备达到原生产工艺要求所需发生的各项费用,具体包括:拆除费、

  运杂费、安装调试费、设备基础费和其他费用等,因此搬迁费用的计算公式为:

  =设备购臵价×(拆卸费率+安装调试费率+设备基础费率+运杂费率)+其他费用

  其中,对于国内市场上难以询价的进口设备,以确定的 CIF 价为设备购臵价,

  不再计算相关进口环节发生的关税、增值税、银行财务费、外贸手续费、商检费等税

  对于需进行安装调试的可搬迁设备,以不可搬迁设备相同的方法确定其设备安装

  对于需进行拆卸后搬迁的设备,特别为了起吊和运输的安全而必须进行包装的设

  号相同、工艺相同、规模相同的纯水制备系统全承包整体合同价为94,000.00元,则,

  前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标费、

  =设备购臵价+设备运杂费+基础费+安装调试费+前期费用及其他费用+资金成本

  =94,000.00+0.00+0.00+0.00+4700.00+0.00

  该纯水系统于2006年4月购臵并使用,至评估基准日已使用7.5年,经济寿命年

  该纯水系统经现场勘察,目前运行正常,技术状况、使用环境良好,能满足生产

  案例三:真空烘箱(高真空退火炉) (可搬迁设备搬迁费用评估明细表第63项)

  重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装调试费、工程建设其它费用及资金成本等

  进口设备的购臵费=设备到岸价格CIF+关税+银行财务费+外贸手续费、商检费、

  国内运杂费、安调费、辅件及材料费、工程建设他费用、资金成本几方面构成。

  银行财务费费率为FOB价的0.4%,外贸手续费(代理费)为CIF价的0.8%,商检

  资金成本根据项目建设规模确定合理工期为1年,假设资金为均匀投入,银行1

  经过多方咨询DONGRONG生产的SAF-52T型高真空退火炉现时到岸价约为

  工程建设其他费用合计费率为5%,工程建设其他费用=687,098.00×5%=34,350.00 元。

  资金成本根据项目建设规模确定合理工期为1年,假设资金为均匀投入,银行贷

  资金成本=(设备购臵及安装调试费+工程建设其他费用)×利率×工期×0.5

  =(687,098.00+34,350.00)×6%×1×0.5=21,640.00 元。

  =687,098.00+34,350.00+21,640.00=743,100.00元

  设备的搬迁要将安装调试好设备经过:拆卸包装、运输就位、安装调试到拆前在用

  状态;根据此批搬迁设备的特点: 精密、自动化程度高、搬迁易损坏等因素, 评估分

  为三段: 拆卸包装阶段, 将整台套在用设备拆卸成便于包装和运输的模式, 用必要的

  包装物进行包装, 严防拆卸、运输过程中的设备损坏, 进行必要的保险;运输阶段: 将

  经拆卸保装好的设备起吊、运输、平稳安放于新安装场地, 确保设备起吊、运输、就

  位过程中的安全;安装调试阶段: 将经过拆卸、运输至新场地的设备安装调整恢复到

  根据此设备的特点, 参照《机械工业建设项目概算指标编制办法及各项概算指标》

  取被搬迁设备的拆卸包装、起吊运输、安调调试三阶段的费率分别为设备重臵价

  的:5%、2%、5%;此设备无需特殊基础要求, 不考虑另加基础费用, 因此该台设备搬迁

  搬迁费=743,100.00×(5%+2%+5%)=89,172.00元

  经实施上述评估过程和方法后,在评估基准日本次委估的机器设备因企业整体搬

  纳入评估范围的构筑物位于南京市栖霞区华电路1号。主要包括房屋装修、简易

  地面:环氧树脂自流平地面;内墙面:50mm后彩钢板饰面;隔断:轻钢龙骨承

  重,彩钢板饰面;天棚:轻钢龙骨彩钢板吊顶;门:彩钢板玻璃门;设施:净化灯具

  地面:木地板地面,局部地砖地面;墙面:乳胶漆饰面;天花:石膏板吊顶;门

  窗:玻璃感应门、木门及铝合金窗;隔断:大多为轻钢龙骨石膏板隔断;设施:中央

  地面:环氧树脂地面;墙面:大部分为乳胶漆墙面,局部为彩钢板饰面;天花:

  石膏板吊顶;门窗:铝合金玻璃门窗;隔断:铝合金玻璃墙隔断;设施:日光灯照明,

  纳入评估范围的构筑物均附着于承租房地产,其所有权为南京中电熊猫晶体科技

  评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对,同时对资产申

  报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的构筑物技术特征表所报数量和特征是否

  对被评估构筑物逐一进行了现场调查,根据申报表,核对各构筑物的名称、座落

  地点、数量等,并对照企业评估基准日时的资产现状,将资产申报表中的缺项、漏项

  进行填补,做到不重不漏。在调查时,还主要察看了构筑物的外观、架构、、现状及

  评估人员对委托评估的构筑物作详细的查看,除核实构筑物数量及内容是否与申

  装修的标准和内容不尽相同,查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、

  损坏,另外还要看装饰的新旧程度,水电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和

  5、关于江苏省建设工程税金费率调整问题的函复(苏建价函(2011)9号);

  6、《省住房和城乡建设厅关于对建设工程人工工资单价实行动态管理的通知》

  根据类似工程的单位人工、材料、机械消耗量,按现行工程预算价格、费率,将

  根据调查,类似工程的前期费及其他费用一般为综合造价的3%至5%,根据评估

  合理的资金成本:为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括前期费用、综合

  造价、其他费用)的筹资成本,即利息。根据合理的建设工期,按照2013年9月30

  日执行的银行贷款利率,即六个月至一年(含一年)的贷款利率6%,测算出构筑物

  构筑物:对主要构筑物逐项查阅各类构筑物的竣工资料,了解其历年来的维修、

  管理情况,并经现场调查后,分别对构筑物的主要构成部分进行打分,填写成新率的

  构筑物:调查了解构筑物的维修、使用情况,并结合现场勘查,分别对构筑物基

  础、主体、照明设备等部分进行打分,填写成新率的现场调查表,逐一算出各构筑物

  综合成新率的确定是根据理论成新率与现场调查成新率的权重确定的。综合成新

  该项装修建成于2001年12月,装修面积为3,318.00㎡。地面:环氧树脂自流平

  地面;内墙面:50mm后彩钢板饰面;隔断:轻钢龙骨承重,彩钢板饰面;天棚:轻

  钢龙骨彩钢板吊顶;门:彩钢板玻璃门;设施:净化灯具照明,水卫设施齐全,风淋

  现场调查状况:环氧树脂自流平地面有不同程度的磨损,天棚无明显下垂,墙面

  彩钢板无开裂掉漆现象,上下水管道畅通,电气线路绝缘好,但个别开关、灯具损坏

  通过和选取的类似工程比较计算得出待估房屋人工、材料、机械费单位平方米用

  量,根据基准日人、材、机价格,测算单位平米的直接费,再根据江苏省工程费用定

  根据类似工程确定估价对象工程的工、料、机单位用量,依据南京市造价信息网

  本工程正常建设期为一年,建设工程投资在建设期内均匀投入,即计息期为0.5

  =11,775,747.90+588,787.40+370,936.06

  对该构筑物进行现场调查后,依据该构筑物现场调查评分标准,分别对构筑物的

  主要组成部分进行打分,并依据权重系数逐一计算出构筑物的现场调查成新率。其次,

  根据构筑物的预计剩余使用年限、已使用年限,计算出构筑物的理论成新率,最后计

  在熟悉该构筑物施工资料的基础上,依据现场调查评分标准,对其主要组成部分

  进行打分,并依据构筑物成本构成,各部分的使用年限,确定各部分权重,依此确定

  现场调查状况:环氧树脂自流平地面有不同程度的磨损,天棚无明显下垂,墙面

  彩钢板无开裂掉漆现象,上下水管道畅通,电气线路绝缘好,但个别开关、灯具损坏

  理论成新率=预计尚可使用年限/(已使用年限+预计尚可使用年限)×100%

  综合成新率采用二种方法的加权平均值,即理论成新率占40%,观察法占60%。

  南京中电熊猫晶体科技有限公司承租的房地产位于南京市栖霞区华电路1号,房

  承租房地产处于栖霞区迈皋桥商圈,交通状况:距地铁1号线条以上公交线路可达。基础设施:市政六通一平(通路、通电、通上水、通下

  水、通气、通讯)。公共设施配套:学校、医院、银行、邮局、餐饮、商场等。紧邻

  本次估价首先采用市场比较法测算房地产的市场租金,确定市场年租金和合同预

  目前通行的房地产价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、

  根据评估对象的具体条件、评估目的,结合估价师收集的有关资料,选取收益还

  收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到

  估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,此次根据估价对

  象的客观情况和估价人员的经验,选取的收益还原法计算公式是收益在收益期内不变

  3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第八届全国人民代

  (1)估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情

  素的各个因子对房地产价格的影响程度,通过分析市场资料,并结合估价经验,选取

  以下几种因子作为比较基础,根据估价对象未来房地产与比较实例区域因素和个别因

  素的具体差别进行区域因素和个别因素修正,以估价对象各因素为基础,相应指数为

  交易日期以估价对象房地产为基础,根据各交易实例的具体交易日期确定其交易

  在各因素条件指数表的基础上,进行比较实例因素修正及年期修正,即将估价对

  象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得到各因素修正系数,列表表示

  房地产承租权采用收益法,经实施上述评估程序,得出评估结果为20,339,631.00

  本次评估根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第十七

  条和第二十三条对该损失补偿进行评定估算。停产停业损失补偿包括停产停业期间利

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十三条:“对

  因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因

  SJ[2013]129号)和《南京中电熊猫晶体科技有限公司搬迁报告》,停产停业损失计算

  员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间,每月支付给员工的基本生活保

  障补助。员工月生活补助标准按征收决定发布前最近的南京市最低工资标准计算。

  根据南京市人力资源和社会保障局文件《关于调整南京市最低工资标准的通知》

  宁人社〔2013〕165号文相关规定,南京市一类区最低工资标准为1480元/月。

  根据补偿期、五险一金缴纳基数及员工人数、公司应承担比率确定。五险一金缴

  停产停业损失补偿费=停产停业期间利润损失+停产停业期间职工基本生活保障

  = 4,050,000.00+2,171,160+ 1,928,219.46

  委托评估资产在评估基准日2013年09月30日因搬迁发生损失的补偿额评估值为